Zapewne większość z nas miała już sposobność zawierać umowę najmu. Z pewnością niejedna osoba zastanawiała się czy umowa najmu lokalu mieszkalnego, którą zaraz ma podpisać, jest dla niej korzystna i czy wystarczająco ją zabezpiecza. Często niestety nie dopilnowujemy zapisów umownych i w momencie pojawienia się problemu znajdujemy się w gorszej sytuacji niż druga strona umowy. Możemy tego jednak uniknąć.
Aby uniknąć problemów związanych z umową najmu chciałabym zaproponować praktyczny poradnik, który – mam nadzieję – rozwieje Państwa wątpliwości. W przypadku gdyby artykuły nie odpowiadały na wszystkie pytania, kancelaria służy pomocą w analizie konkretnego przypadku. Jako, że tematyka jest dość rozległa cyklicznie, na blogu, będę zamieszczać kolejne artykuły. Zacznijmy, zatem od początku.
Strony umowy najmu
Stronami umowy są wynajmujący i najemca. Wynajmujący to osoba, która ma prawo do dysponowania lokalem mieszkalnym. Najemca to z kolei osoba, która – po podpisaniu umowy – będzie posiadać to prawo. W umowie, gdzie stronami są osoby fizyczne, warto zadbać o szczegółowe dane, tj. imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego, a także PESEL.
Przedmiot umowy najmu
Przedmiotem umowy najmu może być lokal mieszkalny, czyli taki, który ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe. Przedmiotem najmu może być także z powodzeniem cały lokal mieszkalny jak i jego część. Niezależnie od tego, jaki jest przedmiot najmu, strony umowy powinny zadbać o to by był on dokładnie określony. Jeżeli strony tak postanowią w umowie można także zawszeć postanowienia dotyczące najmu lokalu wraz z jego wyposażeniem. W takiej sytuacji należy pamiętać o tym by umowa wyszczególniała co wchodzi w skład tegoż wyposażenia.
Warto pamiętać, by w umowie wskazany był numer księgi wieczystej lokalu mieszkalnego. Pozwoli to także na weryfikację osoby uprawnionej do władania lokalem (w księdze wieczystej wpisany jest właściciel nieruchomości).
Może się zdarzyć taka sytuacja, że wynajmującym jest inna osoba, aniżeli wpisana w księdze wieczystej. W takiej sytuacji wynajmujący powinien przedłożyć do umowy najmu dokument potwierdzający jego prawo do dysponowania lokalem.
Określenie kwoty czynszu
Umowa najmu lokalu mieszkalnego musi określać wysokość czynszu. Dodatkowo powinny zostać określone warunki płatności, tj. termin płatności i sposób płatności. W przypadku braku określenia tych warunków zastosowanie będą miały zasady ogólne.
Określenie kaucji zabezpieczającej
Wynajmujący może zabezpieczyć swoje interesy poprzez ustalenie w umowie obowiązku zapłaty kaucji. Pozwoli mu ona na pokrycie ewentualnych kosztów związanych z wystąpieniem szkód. To co należy pamiętać to to, że wysokość kaucji nie może przekraczać 12 miesięcznych czynszów.
W kolejnym artykule poruszona zostanie między innymi kwestia obowiązków najemcy i wynajmującego.
Myślę, że obecnie największe problemy sprawia kwestia świadomości społecznej w kwestii istnienia, a w szczególności stosowania ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. W większości umowach najmu można bowiem zauważyć całkowicie pominięcie, a nawet zignorowanie przepisów zawartych w tej ustawie. Wydaje się, że po części za ten stan rzeczy odpowiedzialność ponosi ustawodawca. Receptą na rozwiązanie opisanego problemu powinno być odwołanie w przepisach Kodeksu Cywilnego do omawianej ustawy.
Powyższe rozważania dotyczą oczywiście zagadnień związanych z najmem lokali na potrzeby mieszkaniowe.