Grudzień to nie tylko zbliżający się koniec roku, ale także czas podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste. Dla niektórych informacja o nowej opłacie może okazać się druzgocąca, bowiem opłata roczna za użytkowanie wieczyste potrafi wzrosnąć nawet kilkunastokrotnie. Czy słusznie? Niekoniecznie. Dzisiaj podpowiem, jak walczyć o jej obniżenie.
Doręczenie „decyzji” o wysokości opłaty rocznej
Po pierwsze, aby można było podnieść od stycznia opłatę, gminy muszą doręczyć do końca grudnia wypowiedzenie wysokości obowiązującej dotychczas opłaty rocznej. Jeżeli gmina spóźni się z dostarczeniem takiego pisma – nie ma podstaw, aby opłata roczna za użytkowanie wieczyste została podwyższona.
Aktualizacja opłaty rocznej – jak często?
Opłata roczna za użytkowanie wieczyste może być aktualizowana nie częściej niż raz na pięć lat w przypadku nieruchomości o charakterze mieszkaniowym oraz nie częściej niż raz na trzy lata w przypadku nieruchomości o charakterze przemysłowym. Obecnie gminy masowo wysyłają wypowiedzenia, a to między innymi za sprawą tzw. ustawy przekształceniowej. Zgodnie z nią – w dużym skrócie – z dniem 1 stycznia 2019 r. użytkownik wieczysty z mocy prawa staje się właścicielem gruntu, który użytkował. Oczywiście nie za darmo. Ustawa przewiduje bowiem opłatę przekształceniową płatną przez 20 lat, która to z kolei jest równowartością rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste ustalone od dnia 1 stycznia 2019 r. Stąd też i aktualizacje.
Co możemy zrobić?
O ile podwyżka opłaty jest nieunikniona, o tyle nie zawsze uzasadniona może być jej wysokość. Na szczęście ci użytkownicy, którzy uważają, że podwyżka jest zbyt wysoka, mogą powalczyć o jej obniżenie.
Gdzie się odwołać?
Kiedy gmina lub starostwo dostarczy wypowiedzenie wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste i jednocześnie ustali nową jej wysokość, mamy 30 dni na złożenie odwołania (a dokładnie wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości) do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Co prawda nie jest to niezbędne, niemniej warto swoje „odwołanie” uzasadnić. Przykładowo można powołać się na 50-proc. bonifikatę, którą przyznaje ustawa, w opłacie tym gospodarstwom domowym, w których miesięczny dochód na członka nie przekracza połowy „przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata roczna za użytkowanie wieczyste ma być wnoszona”.
Co istotne do czasu rozstrzygnięcia sporu użytkownik wieczysty wnosi opłatę w dotychczasowej, czyli niższej wysokości. Niemniej, jeżeli samorządowe kolegium odwoławcze podtrzyma podwyżkę trzeba będzie dopłacić różnicę.
Wycenę działki na własną rękę?
Przed kolegium musimy podważyć wycenę gruntu. Właściciel gruntu będzie chciał bowiem wykazać, że istniały powody do aktualizacji opłaty. Wątpliwe jest by SKO zamówiło samo z siebie kontrekspertyzę, dlatego też zwiększymy swoje szanse na wygraną (czyli na mniejszą podwyżkę), jeśli sami zlecimy rzeczoznawcy wycenę gruntu. Istnieje bowiem spore prawdopodobieństwo, że wycena gminy nie jest rzetelna.
Rzeczoznawcę, któremu zlecalibyśmy wycenę, warto wcześniej zapytać, czy zamawianie wyceny ma tak naprawdę sens. Teoretycznie możliwa jest też bowiem i taka sytuacja, że rzeczoznawca „gminny” za nisko wyceni wartość gruntu. Oczywiście w tej sytuacji odwoływanie się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste nie ma w ogóle sensu.
Sprzeciw do sądu powszechnego
Jeśli samorządowe kolegium odwoławcze nie uzna naszych racji możemy jeszcze odwołać się do sądu powszechnego (cywilnego).
Rozłożenie płatności…
Warto także pamiętać, że jeżeli okazałoby się, iż podwyżka przewyższa dwukrotność dotychczasowej stawki, musi być ona rozłożona na dwie części. Co to oznacza w praktyce? Oznacza to, że w roku kolejnym od otrzymania wypowiedzenia użytkownik wieczysty zapłaci dwukrotność dotychczasowej stawki. Całość stawki przewidzianej w podwyżce zapłaci dopiero w trzecim roku.
Przykład:
Pan Adam po wdrożeniu podwyżki z kwoty 150 zł na 3.000 od 1 stycznia 2019 r. winien płacić w następujący sposób:
1 rok (2019 r.) – dwukrotność dotychczasowej opłaty: 300 zł (2 x 150 zł = 300 zł)
2 rok (2020 r.) – różnica, czyli 2.700 zł (3.000 zł – 300 zł = 2.700 zł), jest rozkładana na dwie równe części (2.700 zł : 2 = 1.350 zł) i powiększona o podstawę (300 zł): 1.650 zł (1.350 zł + 300 zł);
3 rok (2021 r.) – użytkownik oprócz podstawy z poprzedniego roku (1.650 zł) musi zapłacić drugą część różnicy (1.350 zł), czyli razem 3.000 zł (1.650 zł + 1.350 zł).
REASUMUJĄC: Po otrzymaniu informacji, iż dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste została wypowiedziana warto dokładnie wczytać się w jej treść i sprawdzić czy oby na pewno nowa opłata jest uzasadniona, a jeżeli tak to czy w takiej wysokości. W przypadku wątpliwości warto zwrócić się o opinię do profesjonalnego pełnomocnika przed podjęciem ewentualnych dalszych kroków prawnych.