Doręczenie „decyzji” o wysokości opłaty rocznej
Po pierwsze, aby można było podnieść od stycznia opłatę, gminy muszą doręczyć do końca grudnia wypowiedzenie wysokości obowiązującej dotychczas opłaty rocznej. Jeżeli gmina spóźni się z dostarczeniem takiego pisma – nie ma podstaw, aby opłata roczna za użytkowanie wieczyste została podwyższona.

Aktualizacja opłaty rocznej – jak często?
Opłata roczna za użytkowanie wieczyste może być aktualizowana nie częściej niż raz na pięć lat w przypadku nieruchomości o charakterze mieszkaniowym oraz nie częściej niż raz na trzy lata w przypadku nieruchomości o charakterze przemysłowym. Obecnie gminy masowo wysyłają wypowiedzenia, a to między innymi za sprawą tzw. ustawy przekształceniowej. Zgodnie z nią – w dużym skrócie – z dniem 1 stycznia 2019 r. użytkownik wieczysty z mocy prawa staje się właścicielem gruntu, który użytkował. Oczywiście nie za darmo. Ustawa przewiduje bowiem opłatę przekształceniową płatną przez 20 lat, która to z kolei jest równowartością rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste ustalone od dnia 1 stycznia 2019 r. Stąd też i aktualizacje.

Co możemy zrobić?
O ile podwyżka opłaty jest nieunikniona, o tyle nie zawsze uzasadniona może być jej wysokość. Na szczęście ci użytkownicy, którzy uważają, że podwyżka jest zbyt wysoka, mogą powalczyć o jej obniżenie.

Gdzie się odwołać?
Kiedy gmina lub starostwo dostarczy wypowiedzenie wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste i jednocześnie ustali nową jej wysokość, mamy 30 dni na złożenie odwołania (a dokładnie wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości) do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Co prawda nie jest to niezbędne, niemniej warto swoje „odwołanie” uzasadnić. Przykładowo można powołać się na 50-proc. bonifikatę, którą przyznaje ustawa, w opłacie tym gospodarstwom domowym, w których miesięczny dochód na członka nie przekracza połowy „przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata roczna za użytkowanie wieczyste ma być wnoszona”.

Co istotne do czasu rozstrzygnięcia sporu użytkownik wieczysty wnosi opłatę w dotychczasowej, czyli niższej wysokości. Niemniej, jeżeli samorządowe kolegium odwoławcze podtrzyma podwyżkę trzeba będzie dopłacić różnicę.

Wycenę działki na własną rękę?
Przed kolegium musimy podważyć wycenę gruntu. Właściciel gruntu będzie chciał bowiem wykazać, że istniały powody do aktualizacji opłaty. Wątpliwe jest by SKO zamówiło samo z siebie kontrekspertyzę, dlatego też zwiększymy swoje szanse na wygraną (czyli na mniejszą podwyżkę), jeśli sami zlecimy rzeczoznawcy wycenę gruntu. Istnieje bowiem spore prawdopodobieństwo, że wycena gminy nie jest rzetelna.

Rzeczoznawcę, któremu zlecalibyśmy wycenę, warto wcześniej zapytać, czy zamawianie wyceny ma tak naprawdę sens. Teoretycznie możliwa jest też bowiem i taka sytuacja, że rzeczoznawca „gminny” za nisko wyceni wartość gruntu. Oczywiście w tej sytuacji odwoływanie się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste nie ma w ogóle sensu.

Sprzeciw do sądu powszechnego
Jeśli samorządowe kolegium odwoławcze nie uzna naszych racji możemy jeszcze odwołać się do sądu  powszechnego (cywilnego).

Rozłożenie płatności…
Warto także pamiętać, że jeżeli okazałoby się, iż podwyżka przewyższa dwukrotność dotychczasowej stawki, musi być ona rozłożona na dwie części. Co to oznacza w praktyce? Oznacza to, że w roku kolejnym od otrzymania wypowiedzenia użytkownik wieczysty zapłaci dwukrotność dotychczasowej stawki. Całość stawki przewidzianej w podwyżce zapłaci dopiero w trzecim roku.

Przykład:
Pan Adam po wdrożeniu podwyżki z kwoty 150 zł na 3.000 od 1 stycznia 2019 r. winien płacić w następujący sposób:
1 rok (2019 r.) – dwukrotność dotychczasowej opłaty: 300 zł (2 x 150 zł = 300 zł)
2 rok (2020 r.) – różnica, czyli 2.700 zł (3.000 zł – 300 zł = 2.700 zł), jest rozkładana na dwie równe części (2.700 zł : 2 = 1.350 zł) i powiększona o podstawę (300 zł): 1.650 zł (1.350 zł + 300 zł);
3 rok (2021 r.) – użytkownik oprócz podstawy z poprzedniego roku (1.650 zł) musi zapłacić drugą część różnicy (1.350 zł), czyli razem 3.000 zł (1.650 zł + 1.350 zł).

REASUMUJĄC: Po otrzymaniu informacji, iż dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste została wypowiedziana warto dokładnie wczytać się w jej treść i sprawdzić czy oby na pewno nowa opłata jest uzasadniona, a jeżeli tak to czy w takiej wysokości. W przypadku wątpliwości warto zwrócić się o opinię do profesjonalnego pełnomocnika przed podjęciem ewentualnych dalszych kroków prawnych.

Artykuł Opłata roczna za użytkowanie wieczyste – drastyczne podwyżki pochodzi z serwisu radca prawny Joanna Rynas | prawnik | Kancelaria prawna | Gdynia.

Pierwszym podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie lokalu najemcy w odpowiednim stanie. Z kolei w trakcie trwania umowy do jego obowiązków – co do zasady – należy w szczególności:

1. dbanie o pomieszczenia i urządzenia służące do wspólnego użytku;
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn. Należy jednak pamiętać, że najemcę będzie obciążać koszt strat powstałych z jego winy;
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy.

Obowiązki najemcy

Najemca – o czym nie wolno zapominać – także ma obowiązki. Jest on obowiązany utrzymywać przedmiot umowy lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca obowiązany jest także dbać i chronić części budynku przeznaczone do wspólnego użytku.

Należy także pamiętać, że najemca nie może oddawać osobie trzeciej najmowanego lokalu mieszkalnego w korzystanie odpłatne lub nieodpłatne, bez pisemnej zgody wynajmującego. W umowie często wskazuje się także, że najemca jest zobowiązany do umożliwienia wynajmującemu dokonywania okresowych kontroli.

Oczywiście nie ma przeszkód by w umowie najmu zawrzeć postanowienia nakładające na najemcę obowiązek ponoszenia jeszcze innych opłat związanych z używaniem przedmiotu najmu. Mogą to być na przykład opłaty z tytułu rachunków za Internet, TV, prąd, itp.

W kolejnym artykule poruszona zostanie kwestia wypowiedzenia umowy najmu.

W poprzednim artykule poruszono podstawowe kwestie związane z umową najmu.

Artykuł Obowiązki wynajmującego i najemcy – umowa najmu pochodzi z serwisu radca prawny Joanna Rynas | prawnik | Kancelaria prawna | Gdynia.

Aby uniknąć problemów związanych z umową najmu chciałabym zaproponować praktyczny poradnik, który – mam nadzieję – rozwieje Państwa wątpliwości. W przypadku gdyby artykuły nie odpowiadały na wszystkie pytania, kancelaria służy pomocą w analizie konkretnego przypadku. Jako, że tematyka jest dość rozległa cyklicznie, na blogu, będę zamieszczać kolejne artykuły. Zacznijmy, zatem od początku.

Strony umowy najmu

Stronami umowy są wynajmujący i najemca. Wynajmujący to osoba, która ma prawo do dysponowania lokalem mieszkalnym. Najemca to z kolei osoba, która – po podpisaniu umowy – będzie posiadać to prawo. W umowie, gdzie stronami są osoby fizyczne, warto zadbać o szczegółowe dane, tj. imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego, a także PESEL.

Przedmiot umowy najmu

Przedmiotem umowy najmu może być lokal mieszkalny, czyli taki, który ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe. Przedmiotem najmu może być także z powodzeniem cały lokal mieszkalny jak i jego część. Niezależnie od tego, jaki jest przedmiot najmu, strony umowy powinny zadbać o to by był on dokładnie określony. Jeżeli strony tak postanowią w umowie można także zawszeć postanowienia dotyczące najmu lokalu wraz z jego wyposażeniem. W takiej sytuacji należy pamiętać o tym by umowa wyszczególniała co wchodzi w skład tegoż wyposażenia.

Warto pamiętać, by w umowie wskazany był numer księgi wieczystej lokalu mieszkalnego. Pozwoli to także na weryfikację osoby uprawnionej do władania lokalem (w księdze wieczystej wpisany jest właściciel nieruchomości).

Może się zdarzyć taka sytuacja, że wynajmującym jest inna osoba, aniżeli wpisana w księdze wieczystej. W takiej sytuacji wynajmujący powinien przedłożyć do umowy najmu dokument potwierdzający jego prawo do dysponowania lokalem.

Określenie kwoty czynszu

Umowa najmu lokalu mieszkalnego musi określać wysokość czynszu. Dodatkowo powinny zostać określone warunki płatności, tj. termin płatności i sposób płatności. W przypadku braku określenia tych warunków zastosowanie będą miały zasady ogólne.

Określenie kaucji zabezpieczającej

Wynajmujący może zabezpieczyć swoje interesy poprzez ustalenie w umowie obowiązku zapłaty kaucji. Pozwoli mu ona na pokrycie ewentualnych kosztów związanych z wystąpieniem szkód. To co należy pamiętać to to, że wysokość kaucji nie może przekraczać 12 miesięcznych czynszów.

W kolejnym artykule poruszona zostanie między innymi kwestia obowiązków najemcy i wynajmującego.

Artykuł Umowa najmu lokalu mieszkalnego – praktyczny poradnik pochodzi z serwisu radca prawny Joanna Rynas | prawnik | Kancelaria prawna | Gdynia.